Veel samenwoners kopen een woning op basis van 50/50 eigendom. Dat voelt eerlijk. Maar juridisch en fiscaal kan dit zonder goede afspraken grote gevolgen hebben.

Samen een woning kopen als samenwoners? Zo voorkomt u financiële problemen achteraf

Samen een huis kopen is een van de grootste investeringen in uw leven. Toch zie ik als hypotheekadviseur regelmatig dat bij samenwoners het juridische fundament onvoldoende wordt gelegd. Alles wordt netjes door twee gedeeld, maar er wordt niet stilgestaan bij de vraag: wie koopt precies wat, wie financiert, welk deel en hoe moet dat fiscaal worden toegerekend?

Dat lijkt een detail. In de praktijk bepaalt dit detail wie recht heeft op overwaarde, wie een vergoedingsrecht heeft en wie fiscaal rente mag aftrekken.

In deze blog leg ik uit hoe de eenvoudige gemeenschap werkt, waar het vaak misgaat en hoe u wél een stevig fundament legt bij aankoop van een woning.

stress; man zit met handen op zijn voorhoogd achter zijn bureau

Wanneer ongehuwd samenwoners samen een woning kopen, ontstaat automatisch een eenvoudige gemeenschap.

De wettelijke basis hiervoor ligt in het Burgerlijk Wetboek Boek 3, artikel 3:166 BW en verder.

Dit betekent:

U bent ieder eigenaar van uw eigen aandeel
U heeft recht op uw deel van de waarde
Kosten en schulden zien in beginsel op uw eigen aandeel
Er is géén gemeenschap van goederen

U koopt dus niet samen één woning. U koopt ieder uw eigen percentage van dezelfde woning.

Dat onderscheid is juridisch essentieel.

2. De eerste fout: alle kosten simpelweg door twee delen

Bij aankoop worden vaak alle kosten bij elkaar opgeteld en vervolgens 50/50 verdeeld.

Dat is niet altijd juist.

Voorbeeld:

Eén partner heeft eerder een woning gehad → overdrachtsbelasting verschuldigd
De ander is starter → mogelijk vrijstelling

Overdrachtsbelasting ziet op het individuele aandeel in de woning. U moet dus per persoon bepalen welke kosten van toepassing zijn.

De juiste volgorde bij aankoop is:

Per persoon bepalen welke kosten gelden
Per persoon vaststellen hoeveel eigen geld wordt ingebracht
Per persoon bepalen welk bedrag gefinancierd moet worden
Pas daarna de gezamenlijke hypotheek structureren

3. Wie leent wat? De bank kijkt samen, het recht kijkt individueel

U sluit samen één hypotheek af. U bent hoofdelijk aansprakelijk richting de bank.

Maar onderling kan de schuldverhouding anders liggen.

Daarom is een draagplichtovereenkomst zo belangrijk. Hierin legt u vast:

Welk leningdeel bij wie hoort
Hoe aflossingen worden toegerekend
Hoe wordt afgerekend bij verkoop

Zonder vastlegging ontstaat ruimte voor interpretatie. En dat leidt bij relatiebeëindiging vaak tot discussie.

4. Praktijkvoorbeeld: schenking, familiehypotheek en verkeerde toerekening

Recent sprak ik een stel dat in 2022 een woning kocht, 50/50 eigenaar.

De situatie:

De vrouw bracht haar volledige aandeel in met een schenking
Daarnaast werd een familiehypotheek bij haar ouders afgesloten
De maandelijkse aflossingen werden door haar partner betaald

En hier was bij aankoop simpelweg niet goed over nagedacht.

Als zij haar aandeel al volledig met eigen middelen had voldaan, dan had de aanvullende lening logisch gezien betrekking moeten hebben op het aandeel van haar partner.

Met andere woorden: de familiehypotheek had economisch én fiscaal aan hem toegerekend moeten worden.

Maar dat was niet expliciet vastgelegd.

Dan ontstaat een cruciale vraag:

Was het ook de bedoeling van haar ouders dat zij feitelijk zijn aandeel financierden?
Of dachten zij dat zij uitsluitend hun dochter ondersteunden?

Dat verschil is juridisch en fiscaal wezenlijk.

De eigenwoningschuld is persoonsgebonden.
De renteaftrek is individueel.
De aflossingsverplichting geldt per eigenaar.

Wanneer de toerekening niet klopt, kan bij verkoop discussie ontstaan over:

De verdeling van de overwaarde
Eventuele vergoedingsrechten
De fiscale behandeling van de lening
Wie feitelijk voor wie heeft betaald

Dit soort situaties ontstaat niet door onwil, maar door gebrek aan structuur bij aankoop.

5. Wat is wettelijk niet geregeld voor samenwoners?

Buiten de eenvoudige gemeenschap is er voor samenwoners vrijwel niets automatisch geregeld.

Er is:

Geen standaardregeling voor ongelijke inbreng

Geen automatische verrekening van privé-investeringen
Geen bescherming zoals bij huwelijk
Geen erfrecht zonder testament

Alles wat u niet expliciet vastlegt, kan later tot discussie leiden.

6. Het fundament bepaalt de uitkomst

Bij aankoop ligt de focus vaak op:

De woning bemachtigen
De financiering rond krijgen
De overdracht

Begrijpelijk.

Maar juist op dat moment moet u stilstaan bij:

De eigendomsverhouding
De individuele kosten
De inbreng van eigen middelen
De juiste fiscale toerekening
De onderlinge draagplicht

Een goede structuur vooraf voorkomt complexe discussies achteraf.

Wilt u als samenwoners een woning kopen en zeker weten dat eigendom, financiering en onderlinge afspraken juridisch en fiscaal correct zijn ingericht?

Dan is het verstandig om dit vooraf zorgvuldig te laten beoordelen.

Een woning koopt u samen.
Maar de juridische uitwerking is altijd persoonlijk.

Heeft u een vraag of wilt u persoonlijk advies?

Heeft u naar aanleiding van informatie op deze pagina een vraag of wilt u persoonlijk advies? Vul dan het onderstaande reactieformulier in of neem contact met ons op.