Familiehypotheek: Slimme financiering met hulp van familie
Een familiehypotheek is een slimme manier om je (klein)kind te helpen bij het kopen van een woning. Ontdek hoe je dit fiscaal voordelig en juridisch goed kunt regelen.
Wat is een familiehypotheek?
Een familiehypotheek is een lening voor de aankoop van een woning, verstrekt door een familielid in plaats van een bank. Het familielid treedt dus op als geldverstrekker. In de praktijk zijn het vaak ouders of grootouders die hun (klein)kind helpen bij het financieren van een huis.
De voorwaarden – zoals rentepercentage, looptijd en aflossing – worden onderling afgesproken en schriftelijk vastgelegd in een leenovereenkomst. Dit kan op papier, maar ook via een notaris.
Waarom kiezen voor een familiehypotheek?
Meer kans op de woningmarkt: Door extra financiering vanuit familie kun je nét wat meer bieden of een groter deel van de koopsom financieren.
- Flexibele inzet: Het familiegeld kan dienen als aanvulling op de hypotheek of zelfs de eigen middelen deels vervangen.
- Fiscale voordelen: De rente die het kind betaalt, is onder voorwaarden aftrekbaar. Ouders kunnen jaarlijks een bedrag terug schenken.
- Zekerheid voor de toekomst: Het vermogen blijft binnen de familie en wordt met afspraken goed geregeld.
Volledige compensatie én renteaftrek: hoe werkt dat?
Schenken je ouders de volledige rente en aflossing terug? Dan kan de familielening bovenop je maximale bankhypotheek komen. Voorwaarde is dat de geldverstrekker de leen-schenkconstructie accepteert en de schenking de meetellende lasten volledig compenseert.
Daarnaast kan de betaalde rente over de familielening aftrekbaar zijn. Daardoor kan je netto woonlast verder dalen, ook wanneer de schenking de volledige maandlast al opvangt. Je moet daarvoor wel aan alle voorwaarden voor hypotheekrenteaftrek voldoen. Aflossing is niet aftrekbaar.
Rekenvoorbeeld: €50.000 lenen
Bij een fictieve rente van 4% en annuïtaire aflossing in 30 jaar betaal je ongeveer €239 per maand. Je ouders schenken afzonderlijk hetzelfde bedrag. Vóór belastingeffecten is je betaling per saldo €0; eventuele renteaftrek levert daarbovenop belastingvoordeel op.
Dit voordeel geldt alleen voor het rentedeel en hangt af van je fiscale situatie. Dit is geen renteadvies of acceptatiegarantie. Laat ook schenkbelasting en de financiële positie van je ouders beoordelen.
Waarom moet je de rente echt betalen?
De Belastingdienst verlangt dat je de rente daadwerkelijk betaalt. Schelden je ouders de rente kwijt, dan kun je die niet aftrekken.
Betaal rente en aflossing via je bankrekening en laat je ouders de schenking afzonderlijk overmaken. Bewaar overeenkomsten en bankafschriften. Zo blijven lening, betaling en schenking aantoonbaar van elkaar gescheiden.
Kan ik met een familiehypotheek meer lenen?
Accepteert de geldverstrekker een schenking die de meetellende lasten volledig compenseert? Dan kan de familielening extra leenruimte bieden. Laat de bankhypotheek, familielening en schenking samen beoordelen. Begin met het berekenen van je maximale hypotheek.
Gouden tip: wel met NHG, niet met een SVn Starterslening
Een familielening kan naast een hypotheek met NHG. Leg de lening en lasten schriftelijk vast; de lasten tellen mee in de toetsing. Een onvoorwaardelijke schenking moet ook schriftelijk zijn vastgelegd. De geldverstrekker beoordeelt de constructie.
Een familiehypotheek voor de aankoop van je woning mag niet samen met de SVn Starterslening. SVn sluit ook een leen-schenkconstructie uit waarbij ouders de lasten teruggeven. Een onvoorwaardelijke schenking zonder lasten mag wél.
Laat dus vooraf vergelijken welke route bij je past: een familiehypotheek of een Starterslening. Hulp van ouders is niet in elke vorm combineerbaar.
Je kind helpen met overwaarde: wat moet je vooraf weten?
Zit je vermogen vooral in je woning? Soms kun je een deel van de overwaarde opnemen en aan je kind lenen. Overwaarde is niet automatisch beschikbaar geld: eerst moet worden beoordeeld of extra financiering op jouw woning mogelijk en verantwoord is.
- Jouw situatie: inkomen, pensioen, bestaande hypotheek, nieuwe lasten en een voldoende buffer.
- De situatie van je kind: de bankhypotheek, familielening en eventuele schenking moeten op elkaar aansluiten.
- De afspraken: rente, aflossing, fiscale gevolgen en wat er gebeurt als schenken of terugbetalen niet meer lukt.
Ik bekijk de mogelijkheden van ouders en kind in samenhang. Lees ook het blog over afspraken binnen de familie.
Welke rente is zakelijk bij een familiehypotheek?
Een zakelijke, marktconforme rente past bij wat een onafhankelijke geldverstrekker onder vergelijkbare omstandigheden zou vragen. Ons overzicht van hypotheekrentes biedt een vertrekpunt. Vergelijk onder meer rentevaste periode, aflossingsvorm, totale financiering en woningwaarde.
Bankhypotheekrentes horen doorgaans bij een lening met een recht van eerste hypotheek. Ouders hebben bij een onderhandse familielening vaak minder zekerheid. Een positieve-negatieve hypotheekverklaring is niet hetzelfde als een gevestigd hypotheekrecht en geeft op zichzelf geen voorrang bij verkoop.
Dit verschil kan een hogere rente rechtvaardigen. Hoeveel hoger verantwoord is, moet je onderbouwen: er bestaat geen automatisch toegestane opslag. Ik help jullie de financiering en renteafspraken te beoordelen en stem waar nodig af met een fiscalist of notaris.
Welke geldverstrekkers accepteren een leen-schenkconstructie?
Een gewone familielening telt mee bij de berekening van je bankhypotheek. Accepteert de geldverstrekker een schenking die de meetellende lasten volledig compenseert? Dan kan de familielening bovenop je maximale bankhypotheek komen. De voorwaarden verschillen per aanbieder.
Lloyds Bank
Geen verlaging van de maximale hypotheek als ouders de volledige maandlast terugschenken en de constructie aan de voorwaarden voldoet. Alleen tussen ouder en kind; leg lening en schenking schriftelijk vast.
ABN AMRO
Onderhandse leen-schenkcombinatie tussen (groot)ouders en (klein)kind. Er gelden grenzen van 50% voor de extra lening en de financiële verplichting. De ABN AMRO-hypotheek moet volledig aflossend zijn. De bank rekent met de werkelijke bruto lasten minus de schenking; fiscaal advies is vereist.
Florius
Met een schenkingsovereenkomst kunnen ouders de lasten van de familielening teruggeven. Daardoor blijft meer ruimte over voor de hypotheek. De leen-schenkcombinatie is mogelijk onder eigen acceptatievoorwaarden; laat vooraf toetsen welk bedrag past.
Obvion
Obvion biedt een leen-schenkconstructie met en zonder NHG. Laat de hoogte van de lening, de schenkingsafspraken en het effect op je maximale hypotheek vooraf beoordelen volgens het actuele acceptatiebeleid.
Rabobank
De familielening kan onder voorwaarden bovenop de maximale bankhypotheek komen als de schenking minimaal de lasten dekt. De lening mag maximaal 50% van de marktwaarde bedragen, moet schriftelijk zijn vastgelegd en mag niet direct opeisbaar zijn.
MUNT Hypotheken
MUNT kan een schenking verrekenen met de lasten van de familielening, ook bij NHG. Bij volledige compensatie van de meetellende lasten kan de toetslast op nul uitkomen. Laat de gebruikte toetslast en de schenkingsafspraken vooraf beoordelen.
Belangrijk: acceptatie is geen automatisme. Inkomen, woningwaarde, overige schulden en de vastlegging blijven bepalend. Laat ook beoordelen wat er gebeurt als de schenking stopt en welke fiscale gevolgen de afspraken hebben.
Welke geldverstrekker past bij jouw familiehypotheek?
Checklist: wanneer is de rente over een familiehypotheek aftrekbaar?
De Belastingdienst stelt voorwaarden aan renteaftrek bij een lening van familie. Controleer of je aan de volgende eisen voldoet:
- De lening is afgesloten voor de aankoop, verbetering of het onderhoud van de eigen woning
- Er is sprake van een zakelijke rente (vergelijkbaar met wat je bij een bank zou betalen)
De Belastingdienst geeft voorbeelden van rentepercentages tussen familieleden om hierbij te helpen. - De lening wordt in maximaal 30 jaar volledig afgelost, via een annuïtair of lineair schema
- De lening is schriftelijk vastgelegd, bijvoorbeeld in een leenovereenkomst
- De rente wordt daadwerkelijk betaald en is aantoonbaar (via bankafschriften)
- De lening is aangegeven bij de Belastingdienst in de aangifte inkomstenbelasting
Voldoe je niet aan één van deze voorwaarden? Dan is de rente mogelijk niet aftrekbaar en valt de lening in box 3.
Welke vragen bespreek je vooraf met je familie?
Wat als mijn ouders stoppen met schenken?
Kun je de lasten dan zelf dragen? Laat dit vooraf doorrekenen en leg vast wat jullie afspreken bij inkomensverlies, overlijden of veranderde omstandigheden.
Kunnen mijn ouders het geld missen?
Bespreek hoeveel buffer zij nodig hebben, wanneer zij hun geld terug willen en hoe jullie rekening houden met eventuele andere kinderen.
Hoeveel kan ik in totaal besteden?
Laat de bankhypotheek en familielening samen berekenen. Kijk behalve naar de koopsom ook naar aankoopkosten, maandlasten en een financiële buffer.
Welke bank past bij onze afspraken?
Dat hangt af van de lening, de schenking en jullie situatie. Vergelijk daarom de acceptatievoorwaarden voordat je de overeenkomsten definitief maakt.
Welke aanpak past bij jullie?
Leen Winter, hypotheekadviseur in Arnhem, helpt je beoordelen welke combinatie van bankhypotheek, familielening en schenking bij jullie past.
Koop je je eerste woning? Lees meer over een hypotheek voor starters. Heb je een eigen bedrijf? Bekijk hypotheekadvies voor ondernemers. We beoordelen de bankhypotheek, familielening en schenking samen.
Wil je weten of een familiehypotheek bij jullie situatie past? Stuur me gerust een WhatsApp-bericht of een e-mail via info@leenwinterhypotheekadvies.nl voor een vrijblijvende kennismaking. Ik denk graag met je mee.
Bespreek jullie mogelijkheden
Ouders en kind samen aan tafel: persoonlijk advies over jullie financiering en afspraken.
Bronnen en voorwaarden
NHG: geld lenen bij familie · SVn: acceptatiebeleid Starterslening · Belastingdienst: renteaftrek bij familie · Rijksoverheid: renteaftrek en afzonderlijke schenking · Familiebank: uitleg over rente
Deze bronnen en acceptatievoorwaarden openen in een nieuw tabblad.